Nouvelles règles d’octroi des crédits immobiliers en 2024 : ces mesurettes qui ne vont rien réellement changer

Publié le lundi 4 décembre 2023 par Denis Lapalus

Crédit immobilier : aucune mesure conséquente

Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) vient d’annoncer ce lundi 4 décembre des nouvelles règles d’octroi des crédits immobiliers. Les premières annonces sont des ajustements techniques et d’une ampleur insuffisante pour changer la donne. La FNAIM reste vent debout contre l’absence de mesures réelles : «  Face aux fortes attentes des candidats à l’accession, le HCSF fait une nouvelle fois dans la demi-mesure », réagit Loïc Cantin, président de la FNAIM. «  Le logement est au pied du mur, il s’agit maintenant de mettre en place des mesures fortes, à même de relancer le marché du crédit et de permettre à nos compatriotes de relancer leurs projets immobiliers. Ce n’est pas le cas après ces annonces. »

Crédit immobilier jusqu’à 27 ans, avec travaux

Une mesure qui n’a rien d’un cadeau, compte-tenu des taux actuels. Le ministère de l’Économie et la Banque de France, rassemblés dans le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), ont décidé, ce lundi, d’ajuster à la marge les règles encadrant le crédit immobilier afin de faire repartir le marché. Les banques pourront, par exemple, signer des crédits sur 27 ans, au-delà de la limite actuelle de 25 ans, si des travaux représentent 10 % du montant total de l’opération. Un dispositif de réexamen des dossiers refusés devrait par ailleurs voir le jour au début de l’année prochaine.

Prêt relais

Le HCSF a décidé « d’autoriser les établissements de crédit à exclure la charge d’intérêt associée aux prêts relais » dans le calcul du taux d’effort, c’est-à-dire le montant total des dépenses liées à l’habitation rapporté aux revenus, laissé à 35 %. Un frein cependant : le montant du prêt relais ne doit pas dépasser 80 % de la valeur du bien vendu.

Davantage de flexibilité

Les banques disposeront de davantage de flexibilité pour déployer leur quota d’exceptions aux règles d’octroi d’un crédit, maintenu à 20 %. Elles pourront ponctuellement dépasser cette limite sur un trimestre si elles arrivent à maintenir la limite de 20 % en comptabilisant les deux trimestres suivants.

Rallongement de la durée de crédit... À qui profite le crime ?

La FNAIM s’interroge également sur l’assouplissement des conditions permettant de rallonger de 2 ans la durée des prêts accordés en cas de travaux de rénovation. Si la mesure se veut une avancée dans l’assouplissement des critères d’octroi de crédits immobiliers, «  il n’en reste pas moins, qu’alors que la réforme des retraites a allongé de 2 ans le temps de travail, ces 2 années de plus pour rembourser son prêt immobilier pourraient s’appliquer à tous  », souligne Loïc Cantin, qui regrette que cet allongement ne concerne que les dossiers intégrant des travaux de rénovation supérieurs à 10% du coût total du projet, et non l’ensemble des achats immobiliers.

La solution de la portabilité et de la transférabilité des crédits immobiliers

La FNAIM propose depuis plusieurs mois d’instaurer la transférabilité et la portabilité des prêts immobiliers. Avec la portabilité, un propriétaire pourrait conserver, pour financer sa nouvelle acquisition, l’emprunt qu’il a contracté pour le bien qu’il souhaite revendre, la transférabilité quant à elle consiste à attacher le prêt, non pas à l’emprunteur, mais au bien lui-même. Cela permettra le transfert du prêt accordé initialement à l’ancien propriétaire au profit du nouvel acquéreur.

«  Des mesures simples et de bon sens, qui permettrait de relancer le marché immobilier et préserver le pouvoir d’achat des ménages. Et le tout sans surcoût pour les finances publiques ! » précise Loïc Cantin. Cette mesure, accompagnée de la réintroduction de la déduction fiscale des intérêts d’emprunt pour l’achat d’une résidence principale, permettrait de redonner confiance aux accédants, qui n’auraient pas à subir la hausse des taux dans le cadre d’une nouvelle acquisition.

Ce qui serait en outre moins risqué que les crédit relais, déconseillés par les professionnels de l’immobilier en période de hausse des taux et de marché immobilier au ralenti. Et cela d’autant que la nouvelle mesure du HCSF ne permettra pas de faciliter l’accès au crédit.

Réactions du principal courtier de crédits immobiliers en France

A l’issue de sa 39ème séance, le Haut Conseil de Stabilité Financière a annoncé un nouvel aménagement des normes d’octroi de crédit qui s’imposent aux banques :

• Une tolérance sur les dépassements de sous-limites dérogatoires qui seront observés sur 9 mois plutôt que 3 ;
• L’exclusion des prêts-relais du calcul du taux d’endettement lorsque leur montant est inférieur à 80% de la valeur du bien mis en vente ;
• L’extension de la durée maximale des prêts à 27 ans en cas de travaux représentant plus de 10% du coût du projet ;
  Enfin, le Haut Conseil invite la Fédération des Banques Françaises à mettre en place un dispositif permettant le réexamen des dossiers solvables refusés.

Ces règles, d’une complexité croissante au fil des aménagements, et les possibilités dérogatoires millimétriques qui les accompagnent ne sont pas opérationnellement pilotables à l’échelle de réseaux bancaires de milliers d’agences dans lesquels les décisions d’octroi de crédit sont largement décentralisées. Les banques sont mises de facto en situation de pêcher par prudence. Presque deux ans après leur avoir donné un caractère réglementaire ouvrant la possibilité de sanctions financières pour les banques qui y contreviendraient, le HCSF n’a toujours pas fourni de justification sérieuse à l’introduction de ces normes. Selon les propres chiffres de la Banque de France, seuls 6 % des ménages en surendettement ont un prêt d’accession à la propriété à rembourser. Et si l’objectif est la lutte contre le surendettement, nul ne comprend pourquoi les autres formes de crédit - qui pèsent autrement plus lourd dans ces phénomènes - échappent à ces normes. Au demeurant, les rares pays européens ayant introduit un plafond de taux d’endettement l’ont fait à des niveaux compris entre 40% et 50%, assortis de durées maximales de 35 à 40 ans. « La situation des candidats à l’emprunt a été rendue suffisamment difficile par une hausse des taux de 3,5 points en moins de deux ans. Et si, pour changer, nous laissions nos banques faire leur travail ?  », conclut Caroline Arnould.