Quand les prix de l’immobilier vont-ils repartir à la hausse ?

Publié le lundi 20 novembre 2023 par Denis Lapalus

Scruter le point bas des prix de l’immobilier, c’est le meilleur conseil que l’on puisse donner à un primo-accédant. L’immobilier possède des cycles longs, se précipiter n’est pas un gage de bonne affaire.

Les prix de l’immobilier seront de nouveau en hausse !

Cela ne fait aucun doute. Le manque de logement est tel en France que la crise actuelle du logement n’est pas prête d’être résorbée. Alors si certains pensent que les prix de l’immobilier peuvent repartir rapidement à la hausse, dès 2024, d’autres pensent le contraire. Les cycles immobiliers sont longs. Chacun a ses arguments, tous recevables. En clair, c’est juste que personne ne peut prédire l’avenir, et que personne ne peut détenir la vérité. Les avis donnés ne sont que des paris. Tout le contraire donc de ce qu’attendent les investisseurs ou les potentiels acheteurs de biens immobiliers.

Prix de l’immobilier : retournement de tendance, tout le monde a un avis...

Concernant l’immobilier, le péché mignon des Français, tout le monde a un avis. Ce sondage en ligne n’a pas vocation à être un sondage national, et n’est pas représentatif d’une opinion au niveau national.

Ce que l’on sait à fin 2023...

C’est que le marché de l’immobilier s’enfonce lourdement dans la crise. La baisse des prix, qui a démarré timidement, s’accélère. Mais il ne s’agit pas d’une forte chute des prix pour autant. Quand la moyenne des baisses de prix est de l’ordre de 5% sur une année, en ajoutant l’inflation annuelle, cela fait donc à peine une baisse de 10% des prix sur un an. Pas de quoi évoquer une grave crise immobilière. Le point est ailleurs.

Les prix vont continuer de dévisser en 2024

" À part les biens sans défaut, avec un bon DPE (diagnostic de performance énergétique), il faut faire un effort sur les prix si on veut vendre", indique Stéphane Fritz, président de Guy Hoquet. Chez Laforêt, même constat : "La demande est moins forte parce qu’une maison coûte plus cher qu’un appartement. Ça coûte également plus cher au niveau de l’entretien, des frais d’énergie… Dans un contexte de crise inflationniste, ça joue forcément… ".

Un marché de pénurie n’empêche pas la baisse des prix, mais la réduit fortement

Comme par le passé, lors des dernières crises immobilières (il faut remonter loin de cela, dans les années 1990), la pénurie de logements n’empêche pas la chute des prix, contrairement à ce que beaucoup pensent encore. En revanche, il est certain que cette pénurie de logements freine largement la baisse. Sans pénurie, avec un tel inversement des conditions de marché, le prix de l’immobilier résidentiel aurait pu chuter de 20 à 30%, comme cela s’est déjà produit aux USA.

Baisse surprenante des prix du neuf

Ce qui est plus marquant est la baisse des prix du neuf, c’est davantage remarquable, car cela ne se produit que lors de réelles crises. La baisse des réservations depuis le début d’année est de l’ordre de 35%. Ce n’est pas ce point qui est le plus grave. Les promoteurs devant avoir vendu 50% des biens pour lancer leur programme, accusent des retards dommageables à l’ensemble du secteur. Les réservataires en sont les premiers impactés, puisque le délai de livraison d’un bien en VEFA explose, augmentant d’autant les coûts de portage.

Baisse des prix de l’immobilier neuf. Comment expliquer un tel manque de logements et une baisse des prix du neuf ? Ce n’est pas une histoire de seuil de l’usure ou autre fadaise sur l’octroi de crédit immobilier. C’est juste une question de timing. De nombreux potentiels acquéreurs attendent le moment opportun pour acheter un bien immobilier.

TOP 15 des plus fortes baisses de prix des maisons en Ile de France

Prix des appartements dans l’ancien

De bonnes nouvelles pour 2024 ?

La crise immobilière frappe davantage les primo-accédants. Une fois entré sur le marché de l’immobilier, le propriétaire devient "pratiquement" insensible à la variation des prix. Il revend à pertes mais peut racheter moins cher... Il s’agit évidemment de théorique pure. Dans la pratique, rares sont les propriétaires acceptant de vendre à pertes pour racheter moins cher ailleurs.

La manne des passoires thermiques. Le prix des biens immobiliers nécessitant des travaux importants chutent lourdement, de l’ordre de 30%. Une aubaine pour les primo-accédants. Les contraintes du DPE ne pèsent que pour un investissement immobilier locatif, mais rien ne concerne les résidences principales. C’est bien pour cela que le gouvernement ne va pas lâcher sur les rénovations énergétiques dans le secteur de l’immobilier.

Les 7 relatives bonnes nouvelles pour 2024 :

1️⃣ PTZ 2024

Le prêt à taux zéro prolongé jusqu’en 2027, mais avec une version revue et corrigée. Le capital prêté via le PTZ grimpe ainsi jusqu’à 100.000€, et la quotité change. Aussi, pour répondre au resserrement du crédit bancaire, le gouvernement a décidé de prolonger le prêt à taux zéro jusqu’en 2027. Ce qu’elle qualifie de "choix fort du gouvernement" met à disposition "800 millions euros par an pour soutenir l’accès à la propriété des ménages modestes, mais aussi des classes moyennes puisque 6 millions de Français supplémentaires y seront éligibles", détaille Elisabeth Borne.

2️⃣ Révision des zones tendues

Couplée avec la mesure du PTZ, davantage de communes dans la révision des zonages, dès le 1er janvier 2024. La révision des zonages déjà lancée a permis "à 154 communes représentant 4,5 millions d’habitants de passer en zone dite tendue". Seront intégrées dans cette extension "les communes qui ont des opérations d’intérêt national ou des grands projets d’industrialisation, comme ici à Dunkerque". Grâce à cette extension, le gouvernement pourra soutenir "le logement neuf dans ces territoires où les besoins sont importants". La ministre a également annoncé "que nous allons engager dans les prochaines semaines une deuxième extension de ce zonage pour permettre à davantage de communes d’en bénéficier".

3️⃣ Logements sociaux

1,2 milliard d’euros de financement pour les logements sociaux. Avec les bailleurs sociaux et Action Logement, "nous sommes engagés pour sécuriser la production de logements sociaux et financer la rénovation urbaine dans les prochaines années". Le gouvernement a fixé une "trajectoire ambitieuse de rénovation de logements sociaux" avec 1,2 milliard d’euros de financement sur trois ans. La Première ministre ajoute qu’ils ont pris "des mesures fortes pour faciliter l’accès au logement des salariés", comme la garantie Visale, qui bénéficiera à "1 million de personnes supplémentaires d’ici 2027".

4️⃣ Logements étudiants

35 000 nouveaux logements étudiants d’ici 2027. Pour offrir aux étudiants des réponses adaptées, Elisabeth Borne a demandé aux ministres Sylvie Retailleau et Patrice Vergriete de définir "un plan ambitieux sur le logement étudiant. Ce plan sera présenté dans les prochains jours". Elle avance néanmoins que ce plan mènera à la construction de 35 000 nouveaux logements étudiants d’ici 2027. Un délégué interministériel a été nommé pour mettre en œuvre ce plan.

5️⃣ Rachats de logements

Un deuxième plan de rachat de logements en 2024. Pour éviter l’arrêt de certains programmes immobiliers, un plan de rachat de près de 50 000 logements par la Caisse des dépôts et Action Logement a été mis en place. "Cette mesure a montré son efficacité, c’est pourquoi j’ai demandé au ministre du logement de travailler sur un deuxième plan de rachat pour 2024 en mobilisant davantage d’opérateurs", annonce Elisabeth Borne qui ajoute : "cela doit permettre de soutenir le secteur et de sécuriser de nouveaux programmes".

6️⃣ Opérations logement

Accélérer les opérations logement. Pour soutenir la production de logements là où les besoins sont les plus importants, "nous avons décidé de sélectionner 20 territoires engagés pour le logement d’ici la fin de l’année". L’objectif : accélérer les opérations d’aménagement "là où l’offre de nouveaux logements doit être particulièrement soutenue". Ces territoires vont être sélectionnés "à partir de remontées locales" et les "moyens nécessaires" seront mis "pour accompagner la production de logements de 30 000 nouveaux logements d’ici trois ans". "Nous proposerons au Parlement de prendre des mesures d’exception pour accélérer ces opérations", précise la Première ministre.

7️⃣ Logement locatif intermédiaire

Développer le logement locatif intermédiaire pour les classes moyennes. Une série de mesures pour développer le logement locatif intermédiaire pour les classes moyennes ont été prises. Dans les territoires de réindustrialisation, comme Dunkerque, "ces logements pourront accueillir les nouveaux salariés, ils permettront également d’offrir de nouveaux services abordables pour les personnes âgées et les étudiants", avance Elisabeth Borne. Dès la semaine prochaine, l’État va signer "avec les opérateurs de logements locatifs intermédiaires : les bailleurs sociaux, la caisse des dépôts, Action Logement et d’autres investisseurs institutionnels, comme les assureurs, un plan de développement du logement locatif intermédiaire". Cet engagement permettra de "doubler la production de ce type de logements pour atteindre plus de 30 000 parents d’ici 2026". Cela requiert "un effort supplémentaire d’un milliard d’euros". L’État et la Caisse des dépôts mobiliseront 500 millions d’euros.