Incohérences de la fiscalité immobilière française : un rapport liste 10 recommandations pour sortir de l’ornière

Publié le mardi 19 décembre 2023 par Denis Lapalus

Fiscalité du logement : une rente de 93 milliards

La rente immobilière, Emmanuel Macron, en a fait la cible d’une lutte sans faille. De fait, en taxant davantage les propriétaires, le Président a créé une rente immobilière, mais pour l’Etat. Pas moins de 93 milliards d’euros entrent ainsi dans les caisses de l’Etat chaque année. C’est le rapport du CPO (Conseil des Prélèvements Obligatoires), entité dépendante de la Cour des Comptes, qui dresse un bilan pour le moins ubuesque de la fiscalité du logement en France.

93 milliards d’euros collectés en 2022, c’est davantage que le montant de l’impôt sur le revenu. Le CPO constate que la fiscalité du logement représente un ensemble complexe d’impositions et de dispositifs fiscaux incitatifs hérité d’une histoire longue et d’une intégration inaboutie à la politique publique du logement. Représentant un produit d’environ 92 Md€ en 2022, soit environ 3,5 % du produit intérieur brut (PIB) selon la définition retenue dans ce rapport, elle fait face aujourd’hui à des enjeux inédits liés aux difficultés conjoncturelles du marché de l’immobilier et, de manière plus structurelle, à la transition énergétique et écologique et à l’accroissement des inégalités patrimoniales en France.

Un manque de cohérence évident

Une fiscalité différente pour le meublé et la location nue, c’est étrange, non ? Le manque d’efficacité des dispositifs d’incitation fiscale est documenté depuis longtemps. S’ajoute désormais, le PTZ 2024, dont les dispositions peuvent paraître ubuesques. Puisque les disparités de traitement sont évidentes, pour ces raisons, le CPO a choisi pour la première fois d’analyser la fiscalité du logement en s’interrogeant sur sa cohérence et son efficacité. Il arrive à la conclusion, au terme de son analyse, que cette fiscalité sectorielle est peu préparée aux défis actuels et doit gagner en cohérence en trouvant un meilleur équilibre entre les dispositifs d’incitation et une logique plus large de neutralité. La fiscalité du logement est déconnectée de la valeur économique des biens. La fiscalité du logement est plus lourde en part du PIB que dans la majeure partie des autres pays développés, ce qui reflète moins une structure de la fiscalité défavorable au secteur que le poids particulièrement important des prélèvements obligatoires en France.

10 recommandations

Le CPO a dressé la liste de 10 recommandations pour palier l’incohérence actuelle de la fiscalité du logement.

• Recommandation n° 1 : Borner dans le temps les dépenses fiscales liées au logement et procéder à leur évaluation systématique pour ne conserver que celles aux effets économiques, sociaux ou environnementaux avérés.
• Recommandation n° 2 : Compléter les bases de données existantes relatives au logement, notamment à sa fiscalité, et en réaliser l’expertise statistique.
• Recommandation n° 3 : Revoir la méthodologie d’estimation de l’assiette de la taxe foncière pour établir un lien plus direct et facilement actualisable avec les loyers ou les prix de marché.
• Recommandation n° 4 : Étendre la liste des communes soumises à la taxe sur les logements vacants (TLV) en excluant les territoires en déprise et supprimer la possibilité pour les communes et établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) d’instituer la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV).
• Recommandation n° 5 : Confirmer la non-reconduction du dispositif « Pinel » et l’absence de dispositif équivalent en remplacement.
• Recommandation n° 6 : Ouvrir à nouveau le Prêt à Taux Zéro (PTZ) au logement ancien avec travaux dans les zones tendues pour le rendre plus cohérent avec les enjeux environnementaux.
• Recommandation n° 7 : Rehausser le taux de TVA à 5,5 % sur la rénovation énergétique au niveau du taux intermédiaire de 10 % et utiliser le gain financier ainsi obtenu pour les aides budgétaires ciblées en faveur de la rénovation énergétique des logements.
• Recommandation n° 8 : Une fois le lien rétabli entre l’assiette de la taxe foncière et la valeur économique des logements taxés, engager une réflexion sur le niveau et l’affectation des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) visant à moins taxer l’acquisition de logements et à compenser le manque à gagner pour les finances publiques par un relèvement des impôts portant sur leur détention.
• Recommandation n° 9 : Limiter la rétention des biens en remplaçant les abattements sur les plus-values de cessions foncières et immobilières pour durée de détention par une prise en compte de l’évolution des prix de la construction et des travaux d’amélioration réalisés par le vendeur et en réhaussant, pour les terrains nus rendus constructibles, la taxe forfaitaire.
• Recommandation n° 10 : Rapprocher et unifier à terme les régimes fiscaux de la location meublée et de la location nue.